주택담보대출

주택담보대출은 사려는 집(또는 이미 가진 집)을 담보로 잡고 은행에서 큰 금액을 빌려, 보통 10~30년에 걸쳐 나눠 갚는 대출이에요. 담보가 있어서 신용대출보다 금리가 낮고 한도가 크지만, 갚지 못하면 그 집이 경매로 넘어가요.

얼마나 빌릴 수 있는지는 두 가지 규칙이 정해요. 하나는 집값 대비 얼마까지 빌려주느냐(LTV)이고, 다른 하나는 내 소득 대비 원리금 상환액이 얼마나 되느냐(DSR)예요. 앞은 담보를 보고, 뒤는 갚을 능력을 봐요. 그래서 집값이 아무리 올라도 소득이 그대로면 한도가 늘지 않는 구조예요.

상환 방식도 부담을 크게 바꿔요. 원리금균등은 매달 같은 금액을 내서 예산 짜기가 쉽고, 원금균등은 초반이 무겁지만 총이자가 적어요. 거치기간을 두어 처음 몇 년간 이자만 내면 당장은 가볍지만, 그동안 원금이 전혀 줄지 않아 나중 부담과 총이자가 커져요.

숫자로 감을 잡아 두는 게 중요해요. 3억 원을 연 4%, 30년 원리금균등으로 빌리면 매달 약 143만 원이고, 30년간 낸 이자만 약 2억 1,500만 원이에요. 빌린 돈의 70%를 이자로 더 내는 셈이죠. 그래서 집을 살 때는 집값보다 '내가 30년간 감당할 수 있는 월 상환액'에서 거꾸로 계산하는 편이 안전하고, 변동금리를 택했다면 금리가 2%포인트 올랐을 때의 상환액까지 미리 계산해 봐야 해요.