내 집 마련, 얼마까지 감당할 수 있을까

한도와 여력은 다르다

은행은 담보 가치와 소득을 보고 최대 한도를 알려줘요. 그런데 그 한도는 '빌려줘도 떼일 위험이 낮은 금액'이지 '내가 편하게 갚을 수 있는 금액'이 아닙니다. 한도를 꽉 채워 빌리면 금리가 조금만 올라도, 혹은 수입이 몇 달만 끊겨도 바로 흔들려요.

집값 말고 더 드는 돈

계약금만 준비하면 되는 게 아니에요. 취득세, 중개수수료, 등기 비용, 이사비, 그리고 들어가서 고쳐야 할 것들까지 합치면 집값의 몇 퍼센트가 추가로 나갑니다. 이 돈까지 계산에 넣어야 실제로 감당 가능한지 알 수 있어요.

• 취득 관련 세금과 등기 비용
• 중개수수료
• 이사비, 입주 청소, 최소한의 수리
• 매달 나가는 관리비·재산세·보험
• 예상 못 한 수리를 위한 여유 자금

감당 가능선을 잡는 법

널리 쓰이는 기준은 매달 갚는 원리금이 실수령액의 30%를 넘지 않는 선이에요. 여기에 관리비와 세금까지 더한 주거비 전체가 40%를 넘지 않으면 다른 지출과 저축을 유지할 여지가 남습니다. 중요한 건 연봉이 아니라 실수령액 기준으로 계산하는 것이에요.

흔한 오해

'집값은 계속 오르니 무리해서라도 사야 한다'는 생각이 가장 위험해요. 집값은 오랜 기간 제자리이거나 떨어진 적도 있고, 무엇보다 그 사이를 버티지 못하면 회복 구간을 함께하지 못합니다. 대출로 산 자산은 방향을 맞히는 것보다 버티는 것이 중요해요.